天第公寓地产广告策划书

天地公寓王钦刚

2010年10月2日

目录

一、项目分析

二、策划思路

三、销售策略四、广告表现策略

五、媒体策略

六、广告预算

七、市场反响

八、总论

天第公寓地产广告策划书

当一个房地产策划案的主体产品处于房型较老、规模较小、周边配套短缺、竞争压力大的情况，

这种大耗资金的项目成为一笔烂资产着实让房产商头疼，要盘活此项目的当务之急就是：如何制定

一个准确的策略让本案顺利销售？如何通过广告策略使产品销售达到白热化？如何使一个较小规

模的发展商通过这个项目为自己的品牌累积一定的基础？所谓知己知彼，才能百战不殆王启。在本案与周边产品差异太大的情况下，运用差异化企划和独特

性企划（USP）策略煮牛肉放什么调料，规避产品本身缺点，夸大产品的优势，跳出传统的包装手法忘记时间胡歌，以创新的策略

引导市场和特殊的广告手法包装产品才是该案的唯一出路ktv热门歌曲。

一、项目分析

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天地公寓

天第公寓（后来在市场的推广名被定义为"星期五公社")陈坤 好久没回家，项目位于上海浦东金桥地区雨中哭泣，社区

仅仅2幢24F的高层幸运是我，由浦房开发建造到10层就因资金短缺问题搁置。上海浦东金桥地区的住宅多以80年代末由于当时市政动迁原因建造的多层动迁安置住宅为

主今日说法主持人，虽然生活配套设施已日趋成熟，但由于区内人口密集，新兴住宅需求量激增，因而本案周边正

在新建大批新兴住宅。但相较别的竞争个案，本案在地理位置是不占优势的，离区域繁华中心又远，

从小环境来讲还是很偏僻，周边配套还是很短缺的，加之本案的房型较老、规模较小、竞争压力

大……在面对众多竞争对手的情况下，要把这个几年前遗留下的烂尾楼——"天第公寓"推向市场无

疑是在打一场艰难的突围战。如何使产品在竞争对手中脱颖而出成了当务之急吻得太逼真。

1.市场情况

大环境让人欣慰征程，产品得过烂尾炎you know what i mean，遭遇"十面埋伏"时尚狗。然而下北泽之虎胆龙威，本项目是烂尾房改造，所在这区域停工多年庚澄庆，在周边居民心中有一定的负面影响知命。本案

房型也是比太太还老的一梯八户式的蝶型建筑放牛班的春天插曲，有些户型在通风采光上会受到影响。这两栋24F

高层建筑容积率较高，得房率较低，物业管理费较高港台歌曲，社区规模又小的可怜缘定三生，再加上底下紧靠杨高

北路的局部楼层会受到一定的噪音影响。这些都导致了购房者心理认同上的障碍。而且金桥区域住宅需求量的增加又使众多房产公司瞄准了这块风水宝地演唱会高清下载。2002年，周边市场

供应量2500个住宅单元，共计25万平方米左右for you azu，整个市场销售率在50%出头（受"上海故事"量体

拉动比较严重），有效供应量在12万平方米左右锣鼓声。本案推案时周边市场上供应量将近8万平米。综上所述，本案的大环境还是良好的，但项目自身却有较多先天不足之处iris ost，且周边竞争个案源

源推出，都为本案的销售带来了一定程度上的抗性。

2王玥波 三盗九龙杯.客源情况本地的、外地的、老年人、青年人一个不能少。针对本区域当时情形考虑耀乐团，本案的客源主要由大部分为主：

（1）周边居民

金桥新村以及其他新村居民人口的扩张、居住环境的改善，但又受经济支付能力的限制痛彻心扉，对

所购房子的的总价极其看重动感音乐网，本案的出现，对这部分客源将是极大的冲击。这部分客源也是本案最

初冲击销售率的得支撑。

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天地公寓

（2）市政拆迁户

上海整个城市的大规模改造，必能吸引大量的拆迁户入场重庆歪歌网。

（）外来工作者

上海作为人才高地，已成为中国人理想的"就业创业基地"，而本区域的发展潜力gingerbreak，对这批客

源将有极大的吸引力。

二、策划思路

关键问题是：怎样才能做大众情人呢？想要成为"大众情人"，除了产品的新鲜性，还需要在生活理念上从情感上真正感动消费者，了

解他们最渴望的生活状态黄志伟，触及他们内心深处最柔软的地方。那么joanie madden，现在的都市人最喜欢什么样的

生活，内心深处又最渴望什么样的生活呢？于是就有了下面一段概念的提炼："星期五公社"策划构想：后集体生活的概念由来人工卫星。星期五公社行销由来……70年代，公社年代。80年代slowness，开放年代。90年代，自我年代。00年代恍惚世界，个性年代。今天无羁简谱，个性体共存的矛盾年代！现在的都市，俱乐部如鲜花，我们殷勤如蜜蜂，为

什么呢？因为我们渴望一个集体你为我着迷，就像我们曾经特别渴望一个私人空间一样夜上海下载。

天地公寓我发现诸如俱乐部是这样一种地方beautiful light，在这里大家相聚在一起suppergirl，没有人追究你的过去天上下雨地上流，没有人关

心你的未来，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情我在凌晨三点，依据个人的品位兴趣，在这里可以重温

久违了的集体生活。所以满天的雨水都是我的泪，我愿意把它衍生为一种社区生活初恋女生，而且称之为"后集体生活"海阔天空信乐团，因为这样的集体是自发自

愿形成的给你写的歌，不像大学时代或是公社年代的集体蓝宫调，多少带点不可抗拒的彩，喜欢这种后集体生活的

人何东均，不要误以为他们不喜欢独处无字碑，其实他们更喜欢强调生活的自我陈小云舞蹈。他们是都市非主流中的非主流东来东往的照片，

他们喜欢集体，喜欢朝九晚五后聚到一块，因为他们希望在这个后集体空间能到他们的同类飞哥与小佛歌曲，有

相似的品位，有相似的生活体验日暮归途，有相似的生活观价值观世界观shotgun senorita，然后他们可以享受到后集体生活

的愉快麻辣甜心下载。在这种后集体生活中2号嫁给你，他们容易忘掉日常办公室里的琐碎两情若是长久时，人际交往的复杂上阵父子兵片尾曲，他们可以任性地

在这个空间尽情享受生活带给他们的快乐，唱唱怀旧的歌曲，叙叙工作的酸甜苦辣和人生的目前与

长远。当新的太阳升起，他们挥挥衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集体生活对他们来说，就

像星期五的感觉我的九寨原唱，能让人想起善待自己的生活，对于他们而言咚巴拉歌曲，家就是能让人可以忘掉工作或是人

际压力的地方，是可以快乐的、幸福的、轻松的、生活的地方田震的歌曲。这个地方对于一个在外打拼甚感朋友太少，刚结婚青年在付款条件压力少不能没有你歌词，办公室里小资白领

品位相似的，更或是从知青年代走过来的人……是一种渴望，一种期待围绕我崇拜的人儿，一种这个时代轻松的怀旧小，

也是依依不舍的告别那些最煽情的电影情节都说爱能超越生死离别，告别永远过去的学生时代知青年代公社年代韩红，那充满理想主义充满怀念情愫

和浪漫情怀的时光。所以我将星期五赋以"生活"的概念taki taki歌词中文翻译，公社赋以"当代后集体"概念。所以我把这种后集体生活的地方就叫国家公敌 下载，"星期五公社"sulayman。注："星期五公社"是"天第公寓"的推广名成都。所谓万事开头难西楚霸王电影，既然策划上

的难点被突破了free男子游泳部第二季，接下来的事自然就好办了。

三、销售策略以迅雷之势推销"大众情人"渔舟唱晚伴奏。在众多周边产品的强力围攻下，我认为本产品的价格应该与周边产品拉开一定距离刘晓燕哭灵。这样才

能吸引到潜在购屋对象，所以，根据产品的格局和面积特性陈咏桐，我给"星期五公社"定下了低总价面向

市场的价格策略mindy gledhill。

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天地公寓我认为团结就是力量 简谱，尽管本案与周边个案有一定距离声声慢 阿福，但由于价格优势，且量体小小了白了兔歌词，上市后必然会引起消

费者的注意。所以，在短时间内迅速出击的销售策略是比较正确的。结合本区域市场情形以及以往操作的个案判断小幸福电视剧，我们将以"短、平、快"的销售策略网络歌手歌曲，经过1-2

个月的前期准备，在正式公开-4个月之后，销售率将达到70-80%绝地苍狼主题曲。

四、广告表现策略

首创漫画作为本案广告表现符号金润吉 when a man。在拟定广告表现策略之前，我同样让专案组对市场同质竞争个案企划表现方式进行了收集整理

和归纳李代沫我怀念的，我的目的是想用差异化和独特性的指导思想从别人的企划表现中到自己的表现突破点，

先看看竞争个案的表现方法：1讲不出告别."青年汇"：也是由烂尾房改造是否，它抓住了房型小、地理位置好的特点彩翅膀，目标客源针对青年人。

企划策略以产品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包装方式。广告表现上以另类年轻为主，上

市后迅速造成小房型市场的火爆蔡琴经典歌曲。不可否认，"青年汇"是十分成功的。2."蓝朝部落"：也是小房型白领住宅蓝的缘分，企划策略与广告表现和"青年汇"类似，难免有步落后尘

的味道一只猫的旅行。."东方时空"：在小房型市场火爆时借机推出，与先前的同类个案相似，无自己的创新，落入

了人云亦云的俗套。4欧美流行曲."同领都会"：连广告表现手法都和"青年汇"极其相似，根本没有自己的个性。本项目想要做到鹤立鸡脱颖而出就必须根据自己的个性来表达自己kiss me泰剧。这不免又要谈到客源的

问题了。虽然本案客源分布较为广泛，但也并非无迹可寻。

在这里，我把客源分为这样几种类型：

A、迷恋金桥的老顽固——金桥当地客B、掉进蜜罐的鸳鸯——热恋的要结婚的族C、学会了走路的虫——IT行业、广告行业者D、想占便宜的人类——新薪人类、知青、外地打工的E、有钱有闲的尖头鳗——投资先生

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天地公寓F、这个城市的主力居者——办公族、自由职业者及自由单身族客源被细分后就不难发现soulmate，本

案最大的个性就是本案各类型的客源都有着自己不同于其他类型的个性5 1声道，而每一种类型又都是我们

所不能忽略的女神卡卡。太多的个性就成了没有个性周伟杰，怎样解决这一点呢？于是姚晓棠，我试图在这些个性中发掘共性。当我把一些产品的东西罗列出来时改变自己简谱，我发现这个产品其

实是一个矛盾统一综合体。

城市：共同的环境————新的集体

金桥：公认的生活地————新的生活

社区：共同的家—————新的集体

大堂：共进式——————集体

网络：共享式——————互动的集体

会所：共享式——————互动的集体

建筑：两幢独立—————在集体中独立综合起来开心鬼4电影，不就是一种个性与体共存的矛盾的新集体生活方式吗？包容这种新生活的产品可

以说在上海是第一次出现的个天使替我爱你，因而我们不妨称它为"上海首座后集体生活宅邸"。既然是生活的宅邸国家 成龙 刘媛媛，那么其文案基调不妨轻松、俏皮、煽情一些爱情码头 郑源，可以针对各种类型的客源分

别描述他们不同的生活状态，然后再阐述不同的生活状态与后集体生活宅邸这一概念的相互融合小提琴独奏梁祝。

设计彩的表现上以轻松、活泼、稳重为主，在矛盾中寻求统一hiccup。纵观以上，那么什么样的设计符号是为大家所接受的呢？

在上海各个已销售或在销售的房产个案中最后一秒，运用漫画作为设计符号的几乎没有，即使有也是"

拿来主义"。据我了解董向科，目前只有复地集团开发的"柏林春天"在报纸广告上曾用过几米的漫画《地

画作为广告表现手法，"星期五公社"是首例andywilliams。

下铁》中的场景。由此歌词大全，我可以自豪地说，在上海用量身定制的原创漫

五、媒体策略

大胆放弃报纸媒体，主打户外媒体和现场派发销售铃木圭子。如何使用最低广告费用中国新歌声 第二季，来达成最高销售目标是媒体策略的基本原则之一空山寂寂。

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天地公寓本案案量小，如果投入大量广告经费，即使达到预期效果也会造成公司销售成本的增加书海阁小说网手机版。所以梁栋江，

我决定用不同与以往媒体策略苏荷音乐，以达到减少公司销售成本来提高公司利润的目的。基于上述原因风，我对常规的媒体策略作了一些改动合唱指挥手势，本案销售中基本以户外看板、公交广告、

引导旗来吸引客源，在现场派发海报和DM并由销售人员解说"星期五公社"这个新概念和它所营造

的一种新生活来引起消费者的兴趣。电视媒体和报纸媒体因费用较高，所以基本上不考虑浪漫惊喜歌词，仅看销

售情况而定dust。如果在销售时遇上阻力，才考虑用报纸媒体扩大影响力我不能忍。

六、广告预算

四两拨千金，做好预算才好当家依据以最低的费用来达到最高效益的原则把爱传出去歌词，我作了如下广告预算表:

总销金额9000万元

广告投放比例1不差钱2.5%

广告成本9000万*1向着太阳奔跑.5%≈15万元

企划周期

引导期2002.11同步过冬.28公开期200家成.盛夏晚.10强销期

200.韩版城市猎人歌曲.25持续清盘期200.5英雄的黎明歌词.10阶段预算明细200.7

七、市场反响

事实胜于雄辩好想见你。经过了市场的考验，事实证明本策划案是非常成功的情牵两世主题曲。在开盘当日就有80%

的房子被预订梦里花落知多少歌曲，之后的一个多月时间里，又不断有消费者来电来访dj音乐，不到一个月"星期五公社"已告

售罄勇敢的狂奔。而"星期五公社"所提倡的后集体生活的概念也已被人们所接受并喜爱。可以说学习雷锋好榜样简谱，用不到一个月的时间去化一个不占优势的住宅产品，这在金桥地区甚至于上海都是不

多见的，所以"星期五公社"策划案的成功是显而易见的独家记忆。产品形象是品牌的重要方面beautiful world。良好的产品形象可以使企业获得社会公众的充分信任，进而形成

稳定的消费魅惑之都。"星期五公社"策划案的实施，不仅使公司第一个开发的项目一炮而红姚晨个人资料，在赚取了利

润的同时也给公司带来了一定的品牌知名度蔡健雅纪念，为公司将来的开发项目打下了扎实的基础。

八、总论

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天地公寓

房地产策划是一项牵涉知识面很杂的学问峨眉金顶，它不仅仅牵涉到广告、销售、营销推广等内容小清水亚美，

还涉及到房地产基础知识、客户心理学等方方面面的内容。一个房产项目从初具雏形到最后推出都

需要经过周密审慎的思考。我个人以为：作为一个策划者，要做好一个策划案就必须用谈恋爱的心态去对待它丹麦女孩 迅雷下载，以对待恋

人的热情去了解这个案子回到三国片尾曲，策划者只有在爱上了自己所策划的案子后才能够使策划案在市场上获得

成功大兔子病了。也就是说，策划者要以相当大的热情去了解并接受策划案新鞋，然后才能制订出完美的策划方案小仙女。依据上述策划恋爱论一生爱你千百回mv，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到项目的前期准备中咬春吃什么，所谓市

场情况的调查和了解只是解决了项目的利好、利空，也就是卖什么的问题。搞清这个问题后就要弄

清楚东西要卖给谁（客源）的问题，其次也就是如何到自己的个案的突破点的问题，这个问题是

房产项目策划中最关键的问题歌词同步，突破点准了，项目也就成功了一半。因此，在策划中最后你还是离开了我，我从收集

整理和归纳市场资料和客源资料周蕙 我是歌手，然后准突破点全身心投入。抓住这四个创新点孟姜女哭长城歌曲，使得差异性策略和独特性策略在楼盘行销中很好地得到运用五山水厂，再配合了低

总价的价格优势，本策划案在极短的时间里获得了市场认同韩庚档案，圆满地完成了销售任务看天下劳苦人民都解放，也为公司市

场美誉度的同时也为公司下一个个案的品牌提升奠定了一个很好的基础。公司因为在此项目上获得

丰厚利润七剑战歌下载，从而将公司的开发战略重点瞄准了市场的烂尾楼盘盘活吃醋歌词。

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